奥运不是房产更不是股市的救命稻草！奥运过后房价回归理性 房产价格站拉开序幕

 

自从2001年北京奥运申办成功后，就渐渐有舆论称奥运会带动北京的房价高涨，会给中国的经济带来新的机遇，会让更多的人有就业机会，到了2007年，随着股市一轮又一轮的跌停，又有预言称奥运前股市会有一轮大涨。但是到目前为止，实际情况似乎都在与预压背道而驰，北京大量房产经纪的退市，股市在奥运会当日的大跌，都在宣称， 奥运既不能拯救房市也不能拯救股市。

 

省会楼市动态每日更新汇总

 

 

　　2008年在中国历史上注定要留下重重的一笔，在年初的时候总理就指出：今年是中国最困难的一年。当时人们可能不太会理解，这句话到底隐含了什么样的深刻含义。到今天，到了奥运会就要开幕的前夕，我们才知道，还有这么多的安保问题需要解决。看来举办奥运会只建起来个“鸟巢”、“水立方”还远远不够呀。

 

　　北京奥运会的历史意义还有待时间的验证，但是我们今天能够看到的和感觉到的是政治、民主、自由、文明这类抽象概念的明显进步，当然现实与理想还有很大的差距。

 

　　当时申办奥运的时候，人们更多地是期待奥运对经济发展的带动作用，但是今天我们感受更多的是中国与世界更广泛地融合和接触。这到不是由于今年以来股市的探底和楼市的下降似乎与火热的奥运主题有些背道而驰。主要还是因为我们在承办奥运的过程中自觉不自觉地已经站在了更高的位置，有了更宽的视野。

 

　　当时炒做奥运概念最热闹的其实就是房地产行业，北京的房价在前两年飞涨与此也不无关系。确实奥运工程建设带动了材料的涨价，而环境和市政设施的建设提高了区域价值。房价上涨似乎成了必然的趋势。

 

　　北京的国际空间得到空前扩展，北京不再仅仅是北京人的北京，也不仅仅是中国人的首都，而是一跃成了世界级的国际大都市。这就为炒做房价向国际最高水平比较创造了条件。冷静下来后，我们才知道，北京离宜居城市的国际标准还差的远呢，外国人都翘首以盼地到北京来买房只是天方夜谭。

 

　　由于房价主要是靠概念炒上去的，那就必然要在真相落实后被调整下来，这就是人们说的理性回归。

 

　　今年以来的房价下降有很多的客观原因，决不是人们主观臆断的结果，这与房价上涨的过程有着根本的不同。去年在房价上涨的过程中，一些开发商在获得超额利润的同时，也被绑在了冲向死亡的战车。

 

　　在房价上涨的过程中，一方面人们买涨不买跌的心理过多地消费了人们的潜在需求；另一方面过度的投资和投机需求成为房价上涨的主导因素。因此当房价开始理性回归的时候，交易量下降就是一个必然的现象了。

 

　　但是，不管怎么说，住房永远都是有着真实的需求的。就像以前人们说的，城市化、改善条件、人口增加、置业投资等等。但是这些需求要转变成购房行为是有条件的，当前人们的观望情绪主要由房价是不是到底，以及如果没有到底未来走向是不是会加速这两个因素所决定。

 

 

　　说现在房价还没有到底，有几个理由：一是房价当时是怎么被炒上来的，现在应当怎样理性落下来；二是由于房价脱离成本，因此有很大的下降空间；三是房屋供应量充足，已经出现供过于求的现象；四是来自供应方面的竞争还没有真正地动起来，竞争的价格才是最合理的价格；五是人们以为的危机还没有真正出现，假摔动作不是见底的标志。

 

　　既然房价存在很大的下降空间，而开发商方面又面临着很大的资金压力，那么继续维持高房价就没有理由了，其实这也是不可能的。

 

　　现金流是开发商的生命线，年初万科率先降价取得了非凡的成就，也给业内树立了榜样。但是鉴于当下大部分的开发商还有继续维持的能力，因此万科的行动也受到业内的强大压力。

 

　　我们能看到的是到处都是打折、优惠、送礼的隐性降价活动，以及少量企业间的兼并和项目整合。但是这样的小打小闹般的活动岂能引导房地产业走出困境、走向光明？

 

　　最近比较明显的一个市场变化是新项目开盘价普遍比老项目低下去很多，这也可能是为了避免造成老业主的不满。一些楼盘以毛坯房等名义将价格主动降下来多少还有一点犹抱琵琶半遮面的样子，这似乎是一个试探性的手段。

 

　　房地产业是一个资金密集型的产业，而内地的开发项目又主要靠银行贷款来解决资金问题。在坚持了大半年之后，最近的货币政策调整主要解决了中小企业的问题，又把房贷撇在了一边。作为开发商方面不能再继续把希望寄托在幻想之中了。

 

　　万科最近宣布，将在下半年继续新一轮的降价行动，这似乎是向业界发出的动员令，也似乎是向业界在表达自己的无奈。万科虽然是上市公司，又是比较好的上市公司，资金问题比较来说还不是最困难的。

 

　　因此万科这次的降价宣言必将引起业界的极大反响，王石 说，下半年的形势比想象的更严重。万科这样的企业尚且在积极自救，别的企业焉能坐以待毙？

 

　　大战不可避免，大战终将来临，大战是生死之战。

 

北京二手房市场面临大考 百家房产经纪已退市

 

　　今年二季度北京二手房市场的成交量相比一季度出现明显下滑。

 

　　“一季度的成交量与去年同期相比基本持平，二季度的成交量不容乐观。”某房地产经纪公司的负责人透露，他们拿到的数据表明二季度的成交量只有一季度的2／3，而往年北京二季度二手房市场的成交量几乎都会超过一季度。

 

　　成交量的持续低迷，引发房地产中介加速退市。北京市房地产交易信息网上的公告显示，从2008年1月至今，已经有11家房地产经纪公司放弃存量房资金监管资格，仅今年7月15日一天就有5家企业放弃这种资格，目前北京市仍有47家企业具备存量房资金监管资格，放弃这种资格的企业占到全部具备资格企业的1／5。

 

　　“参与存量房资金监管的房地产经纪公司大部分都是想做大做强的企业，也是在行业内做到一定规模的企业，他们的退市已经能够说明市场的严峻形势。”上述企业负责人指出。

 

　　从去年年底至今，北京已有近100家房地产经纪公司退市。

 

22亿美元抢沪高端地产 近三成涌进下跌中楼市

 

　　在全国楼市进入疲弱之际，外资杀入沪市高端地产迹象明显。

 

　　7月24日，记者从上海统计局获悉，今年1-6月份，上海市共批准外商投资项目1774个，合同外资82.99亿美元，同比增长22.33%。上半年，上海第三产业吸收外资合同金额61.58亿美元，增长53.9%，其中房地产占据22.27亿美元，占整个外资投资约三成，占第三产业投资比例约三成五。与此形成鲜明对比的是，今年上半年上海房地产总投资仅增长3.8%，而去年同期的增长是6.2%，增幅回落2.4个百分点。

 

　　上海市对外经济贸易委员会发布的统计数据显示，上半年上海外资的主要特点是现代服务业大幅度增长、外资总部经济项目快速增加、外商投资企业运营情况良好、利润总额增长。

 

　　外资不仅加速在上海投资，且房地产行业亦成为其投资重点。海通证券宏观经济分析师表示，国内投资商遭遇今年经济调整开始收缩投资的情况下，外资选择恰当时机进入接盘，反映外资对中国地产的信心以及其中暗藏的玄机。

 

　　外资在沪投资创新高

 

　　根据上海统计局发布的数据，较去年同期，可发现外资在上海投资再创历史新高，步伐有所加快。

 

　　据上海市统计局总分析师蔡旭初介绍，从利用外资结构上看，其中1000万美元以上的大项目66.44亿美元，占全市合同外资的77.6%；外资合同增资51.41亿美元，增长31.8%，占全市比重为61.9%。

 

　　蔡旭初认为，上海作为未来的国际大都市，依然是外资热衷追捧上海的主要原因。另一个原因是，上海金融行业发达，发展带动的金融服务业将是未来重点增长的市场。

 

　　资料显示，上半年上海批准外资第三产业项目共1527个，投资金额为61.58亿美元，同比增长53.9%，按投资金额排名分别为房地产（22.27亿美元），租赁和商务服务（13.07亿美元），批发和零售业（9.25亿美元，同比增长32.9%），交通运输、仓储和邮政业（4.44亿美元，同比增长87%）。浦东新区区委常委宣传部部长陈高宏对记者表示，下一步重点将是引进以研发设计和总部经济为主要特色的生产性服务业。当前第二产业出现萎缩，第三产业已成为上半年外资在上海投资重头部分。

 

　　令人担忧的一是外资在第三产业的到位水平低于平均水平，上半年外资到位率在60%以上，第三产业到位外资为32.99亿美元，到位率并未过半；二是外商独资项目过多，上半年外商直接投资项目1774个，其中外商独资1579个，项目金额达到69.6亿美元，占据外资总投资的88%，同比也增长30%。

 

　　上海市对外经济贸易委员会副主任刘锦屏认为，外商独资化趋势很难改变。随着逐渐扩大改革开放，长期趋势是控股和独资，除非受到产业政策或一些特定资源的制约。合资的确有利于引进技术、管理、市场、培育人才，但有一个企业意愿的问题，这需要研究鼓励合资的机制和政策。

 

　　外资投资地产翻番

 

　　在外资投资创新高当中，房地产投资表现得尤为突出。据统计局公布的数据，外资在房地产上的投资成为今年上半年投资增长最快的部分。

 

　　与以往不同的是，“外资资金流入增加，但没有体现在房地产开发上，更多的体现在并购房产公司和大宗房产交易上”。蔡旭初分析说。5月中旬，李嘉(李嘉博客,李嘉新闻,李嘉说吧)诚旗下的香港上市公司和记港陆以44.38亿元出售位于上海长乐路的世纪商贸广场，卓越金融集团以11亿元向黑石集团出售了上海长寿商业广场。

 

　　“最受投资者青睐的仍是高端住宅及写字楼项目，占到总投资额的90%。”高力国际投资服务与特别项目部助理董事张小龙透露。

 

　　记者从基强联行获悉，今年上半年上海楼市内涉及外资的整栋物业收购案例，基本都属于外资间的“接力”。不过，从转让方的收益来看，楼市投资依然诱人，因为这些外资所获得的回报率平均达到107.66%。

 

　　外资加大房地产投资力度在下半年可能继续增大。据嘉德置地有关人士透露，嘉德认购了一项名为Raffles City China Fund的私人资本运营基金50%的股份，该项基金规模为10亿美元，用以投资在中国内地的商业地产，到今年底规模将增至13亿美元。

 

　　张小龙认为，2008年下半年的投资热点中，外资投资机构将越来越倾向于购物中心项目的收购及综合性的土地开发。

 

　　相比外资大规模的进入，2008年上半年，上海市固定资产投资1972亿元，增幅仅2.3%。这其中，房地产投资增幅回落最为明显。

 

　　正是这种落差，相关人士意识到外资投资风险，呼吁国家政策规范外资投资，防范投机性外资给我国房地产业带来的风险。他认为：“部分外资是以人民币升值套利为目的，在当前地价回落之时，进入我国房地产市场来接盘，一来赌地价回升，二来待人民币升值，一旦套利企图得逞，则抽身退出。”

 

 

外资已经不再像改革开放初期那样无节制的吸收，中国的投资运作商和中国的政府也开始意识到外资投资不一定都是好的，要防止国有资产的流失和外资带给市场的风险性，希望中国在资本运作上能越来越成熟，越来越专业。

 

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